أزمة قروض العقارات التجارية تمتد إلى البنوك الأميركية الكبرى

امتدت أزمة الرهونات العقارية الخاصة بالعقارات التجارية إلى البنوك الكبرى بعد أن كانت قاصرة في السابق على البنوك الصغرى في الولايات المتحدة، وفق تقرير بصحيفة "وول ستريت جورنال" اليوم السبت. وكان كثيراً ما يجري الحديث عن العقارات التجارية باعتبارها مشكلة بالنسبة إلى البنوك الصغيرة في الولايات المتحدة، لكن البنوك الكبرى بدأت تعاني من العقارات التجارية بشكل أكثر وضوحاً. 

وكان انخفاض قيمة المكاتب والمجمعات السكنية أو غيرها من العقارات التجارية عاملاً يؤثر بأسهم جميع البنوك، وخصوصاً البنوك الصغيرة، حيث انخفض مؤشر KBW الإقليمي للخدمات المصرفية بحوالى 12% هذا العام، في حين ارتفع مؤشر بنك KBW Nasdaq للبنوك الكبرى المسجلة في البورصة بنسبة 9%.

وتمثل البنوك الإقليمية والمجتمعية والبنوك الصغيرة أكثر من ربع ديون العقارات التجارية والممتلكات متعددة الأسر في الولايات المتحدة، وهو ما يزيد على ضعف حصة أكبر 25 بنكًا في الولايات المتحدة وفقًا لتحليل أجرته وكالة موديز أخيرًا. ولكن يلاحظ أنه لا يتم إنشاء جميع ما يُسمى قروض CRE، قروض الشركات التي تتملك عقارات بغرض استخدامها لأعمالها على قدم المساواة.

ويقول تقرير بصحيفة "وول ستريت جورنال"، إن أشياء مثل قروض بطاقات الائتمان تعتبر موحدة إلى حد كبير، لكن العقارات أكثر غموضاً. وتدور التساؤلات حول ما إذا كان القرض قرض بناء جديد أو قرضاً لمبنى قائم؟ وهل المقترض هو المستأجر الرئيسي للعقار أم أنه يتطلع إلى تأجير المبنى؟ وهل هو برج مكاتب أم منشأة طبية أم مركز تجاري أم مستودع؟ هل هو قرض كبير مقسم بين البنوك، أم قرض أصغر يحتفظ به بنك واحد؟ وما إلى ذلك من الغموض في قروض البنايات التجارية. 

اقتصاد دولي

التحديثات الحية

ديون العقارات التجارية تهدد أوروبا...تعثر في السداد ينذر بأزمة

ووفق التقرير، تكمن المشكلة في البنوك الكبرى وقروضها للعقارات التي تنوي تأجيرها لأطراف ثالثة في العقارات غير المشغولة. إذ تتضمن القروض عقارات غير مشغولة من قبل مالكيها وتحتفظ بها البنوك التي تزيد أصولها على 100 مليار دولار. ووفق التقرير، كان أكثر من 4.4% من هذه القروض متأخرة في السداد أو في حالة غير مستحقة في الربع الأول. وكان ذلك أعلى بنسبة 0.3 نقطة مئوية عن الربع السابق. وفي الوقت نفسه، في كل فئة من فئات حجم البنوك التي تقلّ قيمتها عن 100 مليار دولار من الأصول، كان معدل عدم السداد أقل من واحد بالمئة في الربع الأول.

وتميل قروض العقارات التجارية التي يشغلها مالكوها إلى الأداء، بما أن الشركة التي تقوم بالاقتراض تتمتع بصحة جيدة وقادرة على سداد المدفوعات، وفقًا لما ذكره ناثان ستوفال، مدير أبحاث المؤسسات المالية في S&P Global Market Intelligence. ولكن العقارات المعروضة للإيجار أكثر حساسية بكثير لمستوى أسعار الفائدة. إذ إن دخل العقار يتأثر بمعدل الإشغال أو أن الإيجارات لا تتماشى مع تكاليف سداد القرض، أو إعادة تمويل قرض مستحق. وهنا تكمن مشكلة القرض العقاري بالنسبة إلى البنك صاحب الرهن العقاري.

وقد يعكس هذا الانقسام أيضًا الاختلافات في الجغرافيا، مثل المدن مقابل الضواحي، على الرغم من أن البنوك الكبرى ليست فقط هي التي تقرض مراكز المدن. وقد تواجه البنوك الكبرى أيضًا فترات استحقاق فورية في الفئات الرئيسية. ووفقًا لتحليل من شركة MSCI Real Assets، في مارس/ آذار الماضي، امتلكت البنوك الأميركية نسبة 29% من قيمة ديون المكاتب التي استحق سدادها في العام الماضي ولديها 20% من الديون المستحقة هذا العام. وبلغت حصة البنوك الإقليمية والمحلية 16% العام الماضي و13% في العام الجاري.

وغالبًا ما تُنظَّم قروض العقارات التجارية التي تملكها الشركات للاستخدام الخاص CRE، مع سداد أصل المبلغ بالكامل في نهاية مدة صلاحيته. وينبغي للبنوك التي لديها تواريخ سداد أقرب أن تلقي نظرة فاحصة على احتمال سداد تلك القروض. وقد اتخذت العديد من البنوك الكبرى بالفعل مخصصات كبيرة تحسباً لخسائر القروض المكتبية. وبلغ متوسط ​​​​نسبة الاحتياط لخسائر قروض العقارات التجارية في الربع الأول في البنوك التي تتبعها أبحاث "مورغان ستانلي" نسبة 8٪. وهذا أعلى بكثير من نسبة بدل الخسارة البالغة 2% في جميع البنوك المؤمنة وجميع فئات القروض، وفقًا لبيانات شركة التأمين على الودائع الفيدرالية.