زيادة المعروض وقلة الطلب تهبطان بإيجارات الكويت في 2018

تشير توقعات أكبر بيوت تقييم العقارات في الكويت إلى انخفاض قيم إيجارات العقارات الاستثمارية إلى 20% خلال عام 2018، وذلك في ظل زيادة المعروض وقلة الطلب اللتين يشهدهما السوق العقاري في الكويت.
يقول التقرير العقاري الصادر عن المؤسسة الدولية لتقييم العقارات، وقد حصلت "العربي الجديد" على نسخة منه، إن تطبيق تعرفة الكهرباء والماء الجديدة وارتفاع تكاليف المعيشة في نهاية العام الماضي أديا إلى نزوح شريحة كبيرة من المؤجرين إلى عقارات أرخص وأقل تكلفة مطلع العام الجاري، بل وفي بعض الأحيان التحول من السكن في العقار الاستثماري إلى العقار الخاص (الذي يقطنه الكويتيون ويقومون بعرضه للإيجار من الباطن) للتخلص من تبعات رسوم الكهرباء والماء التي تضاعفت أسعارها 250% في كافة قطاعات العقار باستثناء العقار السكني.

وبدأت الكويت في 22 أغسطس/ آب 2017 تطبيق التعرفة الجديدة المفروضة على العقار الاستثماري، وهي الشقق السكنية التي يسكن معظمها الوافدون، التي تصل إلى 150% لكل كيلوواط كحد أدنى، وزيادة بخمسة أضعاف لكل ألف غالون مياه، بينما تم استثناء سكن المواطنين الكويتيين من الزيادة على أسعار الكهرباء والماء.
وصرّح رئيس اتحاد العقاريين الكويتيين توفيق الجراح، في مقابلة تلفزيونية سابقة، بأن الزيادة في أسعار الكهرباء والماء ستطبّق تدريجياً على العقار الاستثماري، وستكون على شرائح عدة بسعر 5 فلوس بحد أقصى بحسب الاستهلاك، كاشفاً أن الأموال التي سيتم تحصيلها تفوق 100 مليون دينار (نحو 330 مليون دولار).

ويضيف التقرير أن الانخفاض المستمر في الإيجارات دفع عدداً لا بأس به من المستثمرين إلى التخلّص من عقاراتهم عن طريق بيعها، أو تحويلها إلى أنشطة أخرى من خلال تأجيرها للعزاب أو تحويلها إلى عيادات أو شقق تمليك.
ويشير إلى أن الهبوط الأخير في أسعار العقار الاستثماري لم يعد يخيف ملاك العقار فحسب، وإنما امتدّ هذا الخوف إلى البنوك الممولة التي تراقب عن كثب هذا الهبوط للتحوط من الأزمات التي قد يتعرض لها بعض الملاك المقترضين من تلك البنوك.
ويرى الخبير العقاري محمد المخيزيم أن العقار يهبط هبوط الطائرة، والأسهم تهبط هبوط البراشوت، مشيراً إلى أن هبوط أسعار العقارات الاستثمارية التي بدأت منذ نحو عامين ستستمر خلال العام الجاري 2018 على نفس المنوال، متوقعاً أن تشهد الإيجارات انخفاضاً يتراوح بين 10 و15% خلال السنة الحالية.

ويضيف المخيزيم، خلال حديثه لـ "العربي الجديد"، أن هناك سببين رئيسيين يقفان وراء هذا الهبوط المتواصل؛ أولهما ارتباطه بسلوكيات الأشخاص وثانيهما ارتباطه بالتمويل، فضلاً عن العوامل الأخرى التي من بينها التركيبة السكانية، والموارد العامة للدولة، وعجز الميزانية، وضريبة القيمة المضافة، بالإضافة إلى زيادة أسعار البنزين والكهرباء والماء، والرسوم الجديدة التي بدأت الدولة بفرضها على الوافدين.
وقال المخيزيم إن هبوط القيم الإيجارية وقيم العقارات الاستثمارية ما زال في منتصف الطريق، خاصة في ظل ارتفاع كلفة المعيشة في الكويت وانخفاض معدلات الرواتب، وذلك نظراً لارتباط السكن بالراتب بشكل كبير، بمعنى أن رفع كلفة المعيشة سيؤدي إلى إضعاف قيمة الرواتب بعد أن تغيرت تركيبةة توزيع الميزانية الشهرية وما سيتبعها من تأثير على العقار الاستثماري والسكني.
ويمنح القانون الكويتي لمن يحمل جنسية بلد عربي أن يكتسب ملكية عقار في إحدى المناطق السكنية التنظيمية إذا صدر مرسوم بمنحه هذا الحق.

حركة تصحيح

يرى الخبير العقاري والمدير العام السابق لشركة المقاصة العقارية، طارق العتيقي، أن العقار الاستثماري بات يشهد حركة تصحيح حقيقية بعد تراجع القيم الإيجارية للعديد من المناطق الاستثمارية، الأمر الذي أثّر سلباً على مدخول هذه العقارات ومن ثم أسعارها.
ويضيف خلال حديثه لـ "العربي الجديد" أن شريحة كبيرة من ملاك العقارات الاستثمارية مدينون للبنوك المحلية، فمنهم المقترض ومنهم من أسّس محفظة عقارية تبعاً لذلك، الأمر الذي وضع هذه الشريحة أمام حالة من القلق والخوف بعد تراجع قيم أصولهم العقارية وبدء البنوك المحلية بمطالبتهم بتعويض الفارق في الأسعار، من خلال إدخال أصول عقارية جديدة كضمان أو من خلال الدفع النقدي لهامش الفارق الذي يزداد يوماً بعد آخر.

وتابع يقول إن بعض ملاك العقار أصبح يتحيّن الفرصة المناسبة لمعالجة وضعه الحالي والتخفيف من حجم القرض العقاري، لا سيما أن الإيجارات ما زالت تعاني من ضغوط الانخفاض في ظل تحول المؤجرين إلى عقارات أقل سعراً وأكثر تميزاً، لافتاً إلى أن عدداً لا بأس به من المستثمرين قاموا بالفعل باتخاذ عدد من الخطوات التي تنقذهم من الخسائر المادية، سواء من خلال بيع عقاراتهم الاستثمارية والتحول إلى العقار الصناعي في الشويخ والري، أو من خلال تحويل هذه العقارات إلى عيادات طبية، أو حتى بيعها كشقق للتمليك.
وقرّر البنك المركزي الكويتي مؤخراً تقليص أعداد العقارات المرهونة لدى القطاع المصرفي، ما أدّى إلى ارتفاع المعروض من العقارات في السوق العقاري وهو ما سيؤدي أيضاً إلى انخفاض الإيجارات.

ويوضح العتيقي أن خيار التحول إلى قطاع العقار الصناعي، وإن كان لا يقل خطورة عن العقار الاستثماري، على اعتبار أن القسائم الصناعية في الشويخ والري تابعة لأملاك الدولة، وأن عقودها تعتبر عقود انتفاع، إلا أنها تبقى بديلاً مناسباً في الوقت الراهن، لا سيما أن عقود الإيجارات فيها عقود استثمار قابلة للزيادة السنوية وليس كل خمس سنوات (كما هو الحال) بالنسبة إلى العقار الاستثماري.
ويرى أن الحل المناسب أمام ملاك العقار الاستثماري في الوقت الراهن يكمن في التأقلم مع الوضع الحالي، والعمل على تخفيض الإيجارات بما يتماشى مع وضع السوق، وذلك بدلاً من ترك الشقق الاستثمارية شاغرة، ذلك أن الدخل الذي سيحصل عليه مالك العقار هو الذي سيساعده على تخفيض حجم قرضه وسداد مستحقاته لدى البنوك.

التقييم العقاري

من جهته، يرى رئيس مجلس إدارة شركة نيشان القابضة شريف جاسم بن عيسى أن انخفاض الإيجارات بات أمراً ملموساً وواقعاً لا مفر منه، لكنه أرجع السبب الرئيسي في ذلك إلى جهات التقييم المسؤولة بالدولة، مبيناً أن التقييم العقاري في الكويت ليس عادلاً أو منصفاً.
ويشير بن عيسى، خلال حديثه لـ "العربي الجديد"، إلى أن التقييم أصبح بمثابة "السكين" التي توضع على رقبة العقار الاستثماري، خاصة أن بنك الكويت المركزي حدد جهات التقييم بجهتين فقط هما "بنك الكويت الدولي" و"بيت التمويل الكويتي"، وكلاهما تجار عقار.

ونفى بن عيسى أن يكون الانخفاض الحالي في الإيجارات قد أثر سلباً على ملاك العقار، مؤكداً أنه حتى وإن انخفض دخل العقار الاستثماري فإنه ما زال في الحدود المقبولة التي لا تؤثر على وضع الملاك، كما نفى في الوقت نفسه أن تكون هناك ضغوط من البنوك المحلية على المستثمرين، حتى إن كثيراً من البنوك ما زالت شهيتها مفتوحة لإقراض المستثمرين طالما وجدت الفرص الاستثمارية المناسبة والمدروسة.