أرض متنازع عليها (العربي الجديد)
بعض الأراضي في تونس التي يملكها شخص أو مجموعة من الأشخاص من دون أن تكون مسجلة في السجلات العقارية التونسية يصعب التصرف بها من قبل أصحابها. وكثيراً ما تحدث خلافات في المحاكم للفوز بالحصة الأكثر فائدة
غموض يحيط بالملكية العقارية في تونس في ما يتعلق بالأراضي المشتركة، والأراضي غير محددة الملكية، وصولاً إلى الملك الغابي وأراضي الوقف، ما جعل الحكومة التونسية تسنّ جملة من القوانين والأوامر المنظمة للتدخل والتصرف في هذه الأملاك وتنظيمها وتسوية أوضاعها القانونية وتسجيلها.
لطالما انتشرت في غالبية المحافظات في تونس عقارات عدة وأراضٍ زراعية تعود ملكيتها لأشخاص من دون أن تكون مسجلة في السجلات العقارية، ومن دون أن يملك أصحابها شهادة ملكية قانونية بل مجرّد كتاب محرر وموقع من الورثة بحضور شهود. وهناك بعض الأراضي التي يملكها أصحابها من دون أن تكون في حوزتهم حتى كتب بخط اليد تثبت ملكيتها، لا سيما في المناطق الزراعية في الشمال والوسط التونسي. ويواجه هؤلاء مشاكل عدة تحول دون تصرّفهم في ممتلكاتهم، وعدم قدرتهم على الحصول على قروض زراعية أو رهنها لدى المصارف، لأنّها غير مسجلة، ولا يقبل أي بنك رهن ممتلكات لا تتوفر فيها الضمانات الكافية.
ويواجه بعض أصحاب العقارات ممن شيّدوا عقاراتهم على أراض ملكيتها "على الشياع"، كما يقال في تونس، صعوبات في الحصول على قروض مصرفية أو رهن الممتلكات التي شيّدت على أراض غير مسجلة. وتعد هذه إشكالية معقدة منذ سنوات، إذ لم يجد بعض أصحابها حلولاً تمكنهم من بيعها أو التصرف بها أو الاستثمار فيها أو رهنها. كما خلقت مشاكل عدّة وآلاف النزاعات بين أطراف عدة على العديد من تلك الأراضي والعقارات.
و"الشياع" ملكية عقار أو أرض لشخص واحد، أو قسمة رضائية بين عدّة أشخاص بمقتضى كتب مع إمضاء وتعريف بذلك الإمضاء وشهود. وتكون تلك القسمة مسجلة في الكتب بالرضا بين ما يتفق عليه أولئك الشركاء الذين عادة ما يكونون إخوة أو أبناء عم ورثوا الأرض عن الجدّ. ما يعني أنّ شرط صحة ملكيتهم لعقار ما أو أرض ما، هو كتاب يعدّ بمثابة التفويت في العقار. ويوجد آلاف العقارات التي يملكها أصحابها مقسمة بينهم بمجرّد كتب من دون أن تكون مسجلة، بحسب ما يقول المتخصص في الشؤون العقارية كامل بن نصر لـ "العربي الجديد".
اقــرأ أيضاً
إشكاليات متعددة
على صعيد آخر، يشير نصر إلى "إشكاليات عدة يواجهها أصحابها خلال التسجيل بالسجل العقاري لغياب تقسيم رسمي للقطع بين الورثة، على الرغم من أنّ غالبية تلك الأراضي محددّة من ديوان قيس الأراضي، لكن لا يوجد تحديد دقيق بين الورثة حول حصص (منابات) كل شريك على حدة. وما يعقّد المسألة أكثر هو وفاة أحد الشركاء أو اختفاؤه. فمن شروط التسجيل تحديد موقع ومساحة كل حصة بدقة. وقد يلجؤون غالباً إلى مهندس لإعداد تقسيم يوافق عليه الشركاء، وعلى ضوء ذلك الاتفاق يقع إبرام عقد مقاسمة يتم التنصيص فيه على حدود قطعة كلّ شخص. ولكن تحصل عدّة خلافات في بعض الأحيان بين الورثة بسبب عدم الاتفاق على حصة كل منهم، حتى لو كانت أرضاً صالحة للبناء. ويكون عادة الخلاف على موقع الأرض وقربها من أحد الطرقات الرئيسية، أو إذا كنت الأرض زراعية، ويقع الخلاف على أكثر حصة منتجة أو تحتوي على أشجار مثمرة. ولا يتفق الورثة في ما بينهم، وهذا ما يخلق إشكالاً كبيراً، لا سيما إذا كان الكتب قد حدد أسماء الورثة فقط ووُقّع من دون أن يقع تحديد حصة كل منهم بالتفصيل وموقعه".
محمد مكي أحد مالكي أرض في محافظة سليانة، استغلّ أرضه التي ورثها عن والده طيلة عقود بموجب كتب فقط بين الورثة دون تسجيل في السجل العقاري. بعد وفاته، قرر الورثة تقسيم حصصهم من تلك الأرض وتسجيلها في السجل العقاري، ولكن الخلاف بينهم على حدود وحصة كلّ منهم عقّد الأمر طيلة سنوات، ليجدوا إشكالية في التصرف في الأرض أو رهن حصصهم للمصارف، بحسب ما يقول سعيد (55 عاماً)، أحد الورثة لـ "العربي الجديد".
يضيف أنّ مساحة الأرض تبلغ نحو 16 هكتاراً مقسمة بين مواقع صالحة للزراعة وأخرى مزروعة أشجاراً مثمرة، فيما تحتوي الأرض في جزء كبير منها على بقعة صخرية لا تنتج أي شيء، ما خلق نزاعاً كبيراً خلال تقسيم الأراضي، خصوصاً أنّهم ورثوا كل الأرض وفق كتب لم يحدد حصة كلّ فرد منهم وموقع حصته من الأرض.
القانون 34
يذكر أنّه في عام 2011، سنّ قانون رقم 34، تحديداً في إبريل/ نيسان، يتعلّق بتسجيل الرسوم العقارية. وينصّ الفصل الثاني منه على أنّ "تختص المحكمة العقارية بتطبيق الإجراءات الرامية لتحيين الرسوم العقارية". و"تنظر المحكمة العقارية لغاية تحيين الرسوم العقارية في الحالة القانونية والمادية للعقارات المسجلة. وتنظر أيضاً في كل الصعوبات الناشئة عن عدم إتمام الإجراءات القانونية المطلوبة لدى إدارة الملكية العقارية وفي المطالب الرامية لتجاوز تلك الإجراءات أو تسهيل القيام بالعمليات المطلوبة"، بحسب الفصل الخامس من القانون.
كذلك شرعت وزارة أملاك الدولة منذ نوفمبر/ تشرين الثاني 2017، عبر الإدارة العامة للملكية العقارية، في تسليم شهادات الملكية من دون التقيد بمرجع النظر الترابي، ما مكن المواطن من التقدم بمطلب للحصول على شهادة ملكية، وتسلمها من أي إدارة جهوية للملكية العقارية. تقلصت آجال الاستجابة لمطالب الترسيم العقاري إلى 10 أيام و4 أيام بالنسبة الى تسليم شهادات الملكية، وهو معدل أقل من المعدل الدولي المعتمد من المؤسسات الائتمانية الدولية.
في المقابل، استجابت المحكمة العقارية للطلبات التي تقيدت بشرط توفر كتب مقاسمة محررة أو تمّ إعدادها من قبل خبير عدلي، والذي أدلى به المطالب بتسجيل العقار. وتأذن المحكمة للتثبت من تميز كل مستحق بالمقسم المذكور بكتب المقاسمة بإجراء الأبحاث العينية، وتقوم كذلك بانتداب خبير للتوجه على عين المكان لتطبيق كتب المقاسمة وتشخيص تصرف كل متقاسم والمقسم الراجع له.
نزاعات معقدة
ويواجه غالبية الذين لم تتوفر لديهم كتب مشاكل عدة، سواء خلال تقسيم الميراث، أو عند تسجيل العقار، أو في حال رغب أحد الورثة في رهن الأرض أو الحصول على قرض للاستثمار في العقار، سواء ببناء عقارات إذ كانت الأرض سكنية، أو إقامة مشروع زراعي إذا كانت الأرض زراعية. ويشير فايد المحمودي، صاحب أرض في محافظة سيدي بوزيد، إلى أنّه ورث أرضاً على "الشياع" مع توفر كتب لديهم، إلّا أنّهم لم يسجلوا الأرض في السجل العقاري وهو ما لم يمكنه من الحصول على قرض من خلال رهن الأرض لأنّ المصرف في مثل هذه الحالات لا يقبل رهن أراضٍ على "المشاع" وغير مسجلة في السجلات العقارية.
يضيف أن بعض الورثة غير راضين عن حصة كل فرد منهم، وما زالت القضية عالقة في المحكمة نظراً لتعقد مثل هذه النزاعات. ويشير إلى أنه في هذه الحالة، تستغل الأرض بصفة مشتركة بين الورثة مع تقسيم المحصول في ما بينهم، أو استغلالها بالتداول كلّ سنة من قبل أحد الورثة، إلى حين حل الإشكال وحصول كلّ شخص على حصته.
اقــرأ أيضاً
ففي حال النزاع وعدم اتفاق الشركاء في ما بينهم على إجراء القسمة، أو أنهم أجمعوا على القسمة لكن تعذّر إتمامها، يتم اللجوء إلى المحكمة لإسنادها مهمة قسمة العقار المشترك. كما اقتضت أحكام الفصل 119 من مجلة الحقوق العينية أن "المحكمة تتولى ضبط نصيب كل شريك وفرز ما يمكن أن يمتاز به من الأعيان مراعية في ذلك مصلحة المشترك والشركاء وإمكانية استغلال كل حصة مفرزة بأكثر منفعة، وإن تعذر تمييز كل شريك بكامل حصته، فيقدر له مبلغ من النقود لتعديل القسمة".
وتطبيقاً للنص المذكور، فإن القسمة القضائية لا تكون إلا بتوفر شروط، أي أن تشمل كافة الشركاء، وأن يكون المشترك قابلاً للقسمة بصورة تمكن من ضبط نصيب كل شريك وفرز ما يمكن أن يمتاز به من الأعيان، مع مراعاة مصلحة المشترك بأن يكون قابلاً للقسمة من دون فساد، والشركاء في إمكانية الانتفاع بالحصة المفرزة بالقسمة بأكثر منفعة، كل ذلك مع التعديل والتقويم.
لطالما انتشرت في غالبية المحافظات في تونس عقارات عدة وأراضٍ زراعية تعود ملكيتها لأشخاص من دون أن تكون مسجلة في السجلات العقارية، ومن دون أن يملك أصحابها شهادة ملكية قانونية بل مجرّد كتاب محرر وموقع من الورثة بحضور شهود. وهناك بعض الأراضي التي يملكها أصحابها من دون أن تكون في حوزتهم حتى كتب بخط اليد تثبت ملكيتها، لا سيما في المناطق الزراعية في الشمال والوسط التونسي. ويواجه هؤلاء مشاكل عدة تحول دون تصرّفهم في ممتلكاتهم، وعدم قدرتهم على الحصول على قروض زراعية أو رهنها لدى المصارف، لأنّها غير مسجلة، ولا يقبل أي بنك رهن ممتلكات لا تتوفر فيها الضمانات الكافية.
ويواجه بعض أصحاب العقارات ممن شيّدوا عقاراتهم على أراض ملكيتها "على الشياع"، كما يقال في تونس، صعوبات في الحصول على قروض مصرفية أو رهن الممتلكات التي شيّدت على أراض غير مسجلة. وتعد هذه إشكالية معقدة منذ سنوات، إذ لم يجد بعض أصحابها حلولاً تمكنهم من بيعها أو التصرف بها أو الاستثمار فيها أو رهنها. كما خلقت مشاكل عدّة وآلاف النزاعات بين أطراف عدة على العديد من تلك الأراضي والعقارات.
و"الشياع" ملكية عقار أو أرض لشخص واحد، أو قسمة رضائية بين عدّة أشخاص بمقتضى كتب مع إمضاء وتعريف بذلك الإمضاء وشهود. وتكون تلك القسمة مسجلة في الكتب بالرضا بين ما يتفق عليه أولئك الشركاء الذين عادة ما يكونون إخوة أو أبناء عم ورثوا الأرض عن الجدّ. ما يعني أنّ شرط صحة ملكيتهم لعقار ما أو أرض ما، هو كتاب يعدّ بمثابة التفويت في العقار. ويوجد آلاف العقارات التي يملكها أصحابها مقسمة بينهم بمجرّد كتب من دون أن تكون مسجلة، بحسب ما يقول المتخصص في الشؤون العقارية كامل بن نصر لـ "العربي الجديد".
إشكاليات متعددة
على صعيد آخر، يشير نصر إلى "إشكاليات عدة يواجهها أصحابها خلال التسجيل بالسجل العقاري لغياب تقسيم رسمي للقطع بين الورثة، على الرغم من أنّ غالبية تلك الأراضي محددّة من ديوان قيس الأراضي، لكن لا يوجد تحديد دقيق بين الورثة حول حصص (منابات) كل شريك على حدة. وما يعقّد المسألة أكثر هو وفاة أحد الشركاء أو اختفاؤه. فمن شروط التسجيل تحديد موقع ومساحة كل حصة بدقة. وقد يلجؤون غالباً إلى مهندس لإعداد تقسيم يوافق عليه الشركاء، وعلى ضوء ذلك الاتفاق يقع إبرام عقد مقاسمة يتم التنصيص فيه على حدود قطعة كلّ شخص. ولكن تحصل عدّة خلافات في بعض الأحيان بين الورثة بسبب عدم الاتفاق على حصة كل منهم، حتى لو كانت أرضاً صالحة للبناء. ويكون عادة الخلاف على موقع الأرض وقربها من أحد الطرقات الرئيسية، أو إذا كنت الأرض زراعية، ويقع الخلاف على أكثر حصة منتجة أو تحتوي على أشجار مثمرة. ولا يتفق الورثة في ما بينهم، وهذا ما يخلق إشكالاً كبيراً، لا سيما إذا كان الكتب قد حدد أسماء الورثة فقط ووُقّع من دون أن يقع تحديد حصة كل منهم بالتفصيل وموقعه".
محمد مكي أحد مالكي أرض في محافظة سليانة، استغلّ أرضه التي ورثها عن والده طيلة عقود بموجب كتب فقط بين الورثة دون تسجيل في السجل العقاري. بعد وفاته، قرر الورثة تقسيم حصصهم من تلك الأرض وتسجيلها في السجل العقاري، ولكن الخلاف بينهم على حدود وحصة كلّ منهم عقّد الأمر طيلة سنوات، ليجدوا إشكالية في التصرف في الأرض أو رهن حصصهم للمصارف، بحسب ما يقول سعيد (55 عاماً)، أحد الورثة لـ "العربي الجديد".
يضيف أنّ مساحة الأرض تبلغ نحو 16 هكتاراً مقسمة بين مواقع صالحة للزراعة وأخرى مزروعة أشجاراً مثمرة، فيما تحتوي الأرض في جزء كبير منها على بقعة صخرية لا تنتج أي شيء، ما خلق نزاعاً كبيراً خلال تقسيم الأراضي، خصوصاً أنّهم ورثوا كل الأرض وفق كتب لم يحدد حصة كلّ فرد منهم وموقع حصته من الأرض.
القانون 34
يذكر أنّه في عام 2011، سنّ قانون رقم 34، تحديداً في إبريل/ نيسان، يتعلّق بتسجيل الرسوم العقارية. وينصّ الفصل الثاني منه على أنّ "تختص المحكمة العقارية بتطبيق الإجراءات الرامية لتحيين الرسوم العقارية". و"تنظر المحكمة العقارية لغاية تحيين الرسوم العقارية في الحالة القانونية والمادية للعقارات المسجلة. وتنظر أيضاً في كل الصعوبات الناشئة عن عدم إتمام الإجراءات القانونية المطلوبة لدى إدارة الملكية العقارية وفي المطالب الرامية لتجاوز تلك الإجراءات أو تسهيل القيام بالعمليات المطلوبة"، بحسب الفصل الخامس من القانون.
كذلك شرعت وزارة أملاك الدولة منذ نوفمبر/ تشرين الثاني 2017، عبر الإدارة العامة للملكية العقارية، في تسليم شهادات الملكية من دون التقيد بمرجع النظر الترابي، ما مكن المواطن من التقدم بمطلب للحصول على شهادة ملكية، وتسلمها من أي إدارة جهوية للملكية العقارية. تقلصت آجال الاستجابة لمطالب الترسيم العقاري إلى 10 أيام و4 أيام بالنسبة الى تسليم شهادات الملكية، وهو معدل أقل من المعدل الدولي المعتمد من المؤسسات الائتمانية الدولية.
في المقابل، استجابت المحكمة العقارية للطلبات التي تقيدت بشرط توفر كتب مقاسمة محررة أو تمّ إعدادها من قبل خبير عدلي، والذي أدلى به المطالب بتسجيل العقار. وتأذن المحكمة للتثبت من تميز كل مستحق بالمقسم المذكور بكتب المقاسمة بإجراء الأبحاث العينية، وتقوم كذلك بانتداب خبير للتوجه على عين المكان لتطبيق كتب المقاسمة وتشخيص تصرف كل متقاسم والمقسم الراجع له.
نزاعات معقدة
ويواجه غالبية الذين لم تتوفر لديهم كتب مشاكل عدة، سواء خلال تقسيم الميراث، أو عند تسجيل العقار، أو في حال رغب أحد الورثة في رهن الأرض أو الحصول على قرض للاستثمار في العقار، سواء ببناء عقارات إذ كانت الأرض سكنية، أو إقامة مشروع زراعي إذا كانت الأرض زراعية. ويشير فايد المحمودي، صاحب أرض في محافظة سيدي بوزيد، إلى أنّه ورث أرضاً على "الشياع" مع توفر كتب لديهم، إلّا أنّهم لم يسجلوا الأرض في السجل العقاري وهو ما لم يمكنه من الحصول على قرض من خلال رهن الأرض لأنّ المصرف في مثل هذه الحالات لا يقبل رهن أراضٍ على "المشاع" وغير مسجلة في السجلات العقارية.
يضيف أن بعض الورثة غير راضين عن حصة كل فرد منهم، وما زالت القضية عالقة في المحكمة نظراً لتعقد مثل هذه النزاعات. ويشير إلى أنه في هذه الحالة، تستغل الأرض بصفة مشتركة بين الورثة مع تقسيم المحصول في ما بينهم، أو استغلالها بالتداول كلّ سنة من قبل أحد الورثة، إلى حين حل الإشكال وحصول كلّ شخص على حصته.
ففي حال النزاع وعدم اتفاق الشركاء في ما بينهم على إجراء القسمة، أو أنهم أجمعوا على القسمة لكن تعذّر إتمامها، يتم اللجوء إلى المحكمة لإسنادها مهمة قسمة العقار المشترك. كما اقتضت أحكام الفصل 119 من مجلة الحقوق العينية أن "المحكمة تتولى ضبط نصيب كل شريك وفرز ما يمكن أن يمتاز به من الأعيان مراعية في ذلك مصلحة المشترك والشركاء وإمكانية استغلال كل حصة مفرزة بأكثر منفعة، وإن تعذر تمييز كل شريك بكامل حصته، فيقدر له مبلغ من النقود لتعديل القسمة".
وتطبيقاً للنص المذكور، فإن القسمة القضائية لا تكون إلا بتوفر شروط، أي أن تشمل كافة الشركاء، وأن يكون المشترك قابلاً للقسمة بصورة تمكن من ضبط نصيب كل شريك وفرز ما يمكن أن يمتاز به من الأعيان، مع مراعاة مصلحة المشترك بأن يكون قابلاً للقسمة من دون فساد، والشركاء في إمكانية الانتفاع بالحصة المفرزة بالقسمة بأكثر منفعة، كل ذلك مع التعديل والتقويم.